Leistungen von A bis Z

Grundsteuer ab 2025; Erhalt des Bescheids über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag

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Leistungsbeschreibung

Stand: 08.11.2024

Sie erhalten vom Finanzamt einen Bescheid über den Grundsteuerwert (für Grundsteuer A) bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge (für Grundsteuer B) und den Grundsteuermessbetrag.

Der Grundsteuer unterliegen

  • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und
  • Grundstücke, z. B. Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Gewerbegrundstücke (Grundsteuer B).

Grundlage für die Steuerberechnung ist für die Grundsteuer A der Ertragswert des Betriebs. Für die Grundsteuer B sind die Flächen der Flurstücke und der Gebäude sowie die Gebäudenutzung entscheidend. Die persönlichen Verhältnisse der Grundstückseigentümerin bzw. des Grundstückseigentümers werden bei der Feststellung der Steuerbemessungsgrundlage nicht berücksichtigt.

 

Wie wird die Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft berechnet?

Die Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuerwert. Dieser bildet pauschal ab, wie ertragsfähig die Flächen des Betriebs sind (Ertragswert).

Die Grundsteuer berechnet sich bei allen verschiedenen Nutzungen (z. B. Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Gartenbau) nach folgendem Schema:

Fläche, die der Betriebsinhaberin/dem Betriebsinhaber gehört  ×  nutzungsabhängiger, pauschaler Faktor (gesetzlich festgelegt; ggf. Zuschlag für z. B. verstärkte Tierhaltung, Windenergieanlage, Flächen unter Glas oder Kunststoffen bei Obst-/Gemüsebau)  =  Reinertrag

Reinertrag  ×  Faktor 18,6  =  Grundsteuerwert 

Grundsteuerwert  ×   Grundsteuermesszahl 0,55 Promille  =  Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag  ×  Hebesatz der Gemeinde  =  Grundsteuer 

Nicht nur aktive Betriebe, sondern auch einzelne landwirtschaftlich genutzte Flächen, die gegebenenfalls verpachtet sind, bilden einen „Betrieb der Land- und Forstwirtschaft“.

 

Wie wird die Grundsteuer B für Grundstücke berechnet?

Grund und Boden                                                                                               

Fläche des Flurstücks  ×  0,04 €/m2  =  Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden

Äquivalenzbetrag für den Grund und Boden  ×  100%  =  Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag  ×  Hebesatz der Gemeinde  =  Grundsteuer

 

Gebäude - Wohnnutzung

Wohnfläche  ×  0,50 €/m2  =  Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche

Äquivalenzbetrag für die Wohnfläche  ×  70%  =  Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag  ×  Hebesatz der Gemeinde  =  Grundsteuer

 

Gebäude - Nutzung zu anderen Zwecken

Nutzfläche  ×  0,50 €/m2  =  Äquivalenzbetrag für die Nutzfläche

Äquivalenzbetrag für die Nutzfläche  ×  100%  =  Grundsteuermessbetrag

Grundsteuermessbetrag  ×  Hebesatz der Gemeinde  =  Grundsteuer

 

Für die Wohnfläche wird die Grundsteuermesszahl von 70 % in drei Fällen um jeweils weitere 25 % ermäßigt:

  1. Wohnteil eines aktiven Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  2. denkmalgeschützte Gebäude
  3. Gebäude des sozialen Wohnungsbaus

Für die Nutzfläche wird die Grundsteuermesszahl von 100 % nur bei denkmalgeschützten Gebäuden um 25 % ermäßigt.

 

Wer muss die Grundsteuer bezahlen?

Siehe dazu "Grundsteuer; Zahlung an die Gemeinde" unter "Verwandte Themen"

 

Was passiert, wenn sich am Grundbesitz etwas ändert?

Die bzw. der Steuerpflichtige muss die Änderung (Ausnahme: reiner Eigentumswechsel) von sich aus beim Finanzamt anzeigen. Sie müssen die Änderung auch dann anzeigen, wenn sie auf einem notariell beurkundeten Vertrag beruht oder Sie eine Baugenehmigung beantragen mussten. Das Finanzamt sowie die Gemeinde erlassen dann neue Bescheide. 
Beispiele für Änderungen, die angezeigt werden müssen:

  • Anbau eines Wintergartens
  • Gebäude ist erstmals denkmalgeschützt
  • Die bisherige Wohnung wird jetzt an eine Arztpraxis vermietet.
  • Das Bürogebäude wurde bisher durch eine Behörde und wird jetzt von einer Anwaltskanzlei genutzt.
  • Ein Teil des Flurstücks wurde an einen Nachbarn verkauft.
  • Ein Mietshaus wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt.

Verfahrensablauf

Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt.

Ihnen werden deshalb drei Bescheide zugeschickt.

  • Bescheid über den Grundsteuerwert (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge (für Grundstücke)
  • Bescheid über den Grundsteuermessbetrag 
  • Grundsteuerbescheid

Die ersten beiden Bescheide (Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge sowie Bescheid über den Grundsteuermessbetrag) werden durch das örtlich zuständige Finanzamt erstellt und verschickt, sobald Ihre Grundsteuererklärung auf den Stichtag 1. Januar 2022 bzw. Ihre Änderungsanzeige auf einen anderen Stichtag bearbeitet wurde. Diese beiden Bescheide werden in einem Kuvert zusammengefasst.

Den dritten Bescheid (Grundsteuerbescheid) erstellt und verschickt die örtliche Gemeinde, sobald sie ihren Hebesatz festgelegt hat (Ende 2024 oder Anfang 2025). Die Gemeinde kann die Höhe ihre Hebesätze frei bestimmen. Erst im dritten Bescheid steht, wie viel Grundsteuer Sie ab 2025 bezahlen müssen.

Aufgrund der Grundsteuerreform werden die Grundsteuerwerte bzw. Grundsteueräquivalenzbeträge für alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und Grundstücke in Bayern auf den Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt. Dabei sind die tatsächlichen Verhältnisse an diesen Stichtag entscheidend. Damit die Finanzämter die Feststellungen durchführen können, müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer Grundsteuererklärungen abgeben (siehe „Grundsteuererklärung; Abgabe“ unter „Verwandte Themen“).

Ändert sich etwas beim Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder beim Grundstück erlässt das Finanzamt neue Bescheide. Die bzw. der Steuerpflichtige muss die Änderung (Ausnahme: reiner Eigentumswechsel) von sich aus beim Finanzamt anzeigen. Dies ist entweder über das Formular Grundsteueränderungsanzeige (siehe "Formulare") oder eine vollständig ausgefüllte Grundsteuererklärung möglich. Das Finanzamt fordert nicht gesondert dazu auf, die Änderung anzuzeigen.

Nur für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft werden turnusmäßig alle sieben Jahre die Grundsteuerwerte neu festgestellt.

Fristen

Sie müssen eine Änderung am Grundbesitz bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt anzeigen.

Formulare

  • Formular zur Grundsteueränderungsanzeige
    Dieses Formular kann auch ohne Unterschrift elektronisch (z. B. per verschlüsselter E-Mail oder De-Mail) oder in Papierform bei der zuständigen Stelle eingereicht werden.

Rechtsgrundlagen

Rechtsbehelf

Sie können Widerspruch/Einspruch einlegen oder Klage einreichen.

Für den Grundsteuerwert bzw. die Äquivalenzbeträge, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Bescheid erteilt, der gesondert mit einem Rechtsbehelf angefochten werden kann.

Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann jedoch nicht damit begründet werden, dass einer der anderen Bescheide fehlerhaft sei. Diese sind reine Grundlagenbescheide für die Grundsteuerfestsetzung und deshalb für die Gemeinde bindend. Werden die Grundlagenbescheide geändert, passt die Gemeinde die Grundsteuer von Amts wegen an.

Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann ebenso nicht damit begründet werden, dass der Bescheid über den Grundsteuerwert (für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge (für Grundstücke des Grundvermögens) fehlerhaft ist.

Weitere Informationen – insbesondere innerhalb welcher Frist ein Rechtsbehelf eingelegt und an welche Behörde er gerichtet werden muss – entnehmen Sie bitte der in den Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung.


Steuerbescheid; Einlegung eines Einspruchs

Verwandte Themen

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Weiterführende Links

Redaktionell verantwortlich: Bayerisches Staatsministerium der Finanzen und für Heimat (siehe BayernPortal).

Zusätzliche Informationen zum Thema "Grundsteuer ab 2025; Erhalt des Bescheids über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag" finden Sie im BayernPortal.